Hva er skjulte feil og mangler?
En skjult feil eller mangel er en feil ved boligen som ikke var synlig eller kjent for kjøper på tidspunktet for overtakelse. Det sentrale er at feilen ikke kunne oppdages ved en alminnelig besiktigelse av eiendommen. Typiske eksempler på skjulte feil inkluderer fuktskader bak vegger, skjulte råtefeil i taket, feil i det elektriske anlegget som ikke er synlige, og problemer med fundamentering eller dreneringsanlegg som først viser seg etter en tid.
For at noe skal utgjøre en mangel i rettslig forstand, må boligen avvike fra det kjøper med rimelighet kunne forvente ut fra avtalen, opplysningene som ble gitt i forbindelse med salget, og boligens alder og tilstand for øvrig. Avhendingsloven regulerer dette, og etter lovendringen i 2022 er det innført en viktig terskel for når en kjøper kan gjøre gjeldende mangelskrav.
Avhendingslovens regler etter 2022-endringen
Fra 1. januar 2022 trådte det i kraft vesentlige endringer i avhendingsloven. En av de viktigste endringene er at boliger ikke lenger kan selges med generelle forbehold som «solgt som den er». Dette betyr at selger i større grad enn tidligere står ansvarlig for feil og mangler ved boligen. Samtidig ble det innført et minstekrav: mangelen må overstige en viss størrelse for at kjøper skal kunne gjøre krav gjeldende. I forarbeidene er det angitt at utbedringskostnadene normalt må overstige 10 000 kroner for at det skal foreligge en mangel etter loven.
Endringen styrker kjøperens stilling betraktelig. Før lovendringen var det vanlig at selger tok forbehold om at boligen ble solgt «som den er», noe som la en stor bevisbyrde på kjøper. Nå er dette ikke lenger mulig for forbrukersalg. Hvis du vil vite mer om lovendringens betydning, kan du lese om avhendingslovens nye rettsregler.
Selgers opplysningsplikt
Selger har en omfattende opplysningsplikt. Det betyr at selger plikter å opplyse om alle forhold ved boligen som selger kjente til eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å forvente å få informasjon om. Dersom selger tilbakeholder slike opplysninger, foreligger det en mangel uavhengig av om forholdet isolert sett ville vært en mangel. Selgers opplysningsplikt gjelder både faktiske forhold som fuktproblemer, tidligere vannskader, nabokonflikter og planlagte byggeprosjekter i nærheten, og rettslige forhold som heftelser, servitutter og reguleringsplaner.
Dersom selger har gitt uriktige opplysninger i prospektet eller i tilstandsrapporten, kan dette også utgjøre en mangel. Spørsmålet er om opplysningen har virket inn på avtalen, det vil si om kjøper ville ha budt lavere eller latt være å kjøpe dersom riktig informasjon hadde vært gitt. Les mer om dette i vår artikkel om uriktige opplysninger i prospekt.
Kjøpers undersøkelsesplikt
Samtidig har kjøper en undersøkelsesplikt. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. I praksis betyr dette at kjøper forventes å ha satt seg inn i tilstandsrapporten, egenerklæringsskjemaet og annen dokumentasjon som ble gjort tilgjengelig før salget. Kjøper forventes også å ha vært på visning og gjort en alminnelig besiktigelse av eiendommen.
Etter lovendringen i 2022 er det stilt strengere krav til tilstandsrapportene. De skal nå utarbeides av godkjente bygningssakkyndige etter en detaljert forskrift. Formålet er at både kjøper og selger skal ha et bedre grunnlag for å vurdere boligens tilstand før salget. Dersom tilstandsrapporten er mangelfull eller inneholder feil, kan dette påvirke ansvarsfordelingen mellom partene.
Slik går du frem ved skjulte feil og mangler
1. Dokumenter feilen
Det første du bør gjøre når du oppdager en skjult feil, er å dokumentere den grundig. Ta bilder og videoer av skaden, og noter når du oppdaget den og under hvilke omstendigheter. Det kan også være lurt å få en fagperson til å vurdere omfanget og årsaken til feilen.
2. Reklamer i tide
Du må reklamere til selger innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Som hovedregel bør du reklamere så raskt som mulig, og i alle tilfeller innen to til tre måneder etter at du oppdaget feilen. Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år etter overtakelse. Reklamasjonen bør være skriftlig og inneholde en beskrivelse av feilen og at du vil gjøre krav gjeldende.
3. Innhent sakkyndig vurdering
Det er ofte nødvendig å innhente en sakkyndig vurdering for å dokumentere at feilen er en skjult mangel som selger er ansvarlig for. En takstmann eller bygningssakkyndig kan vurdere om feilen forelå på overtakelsestidspunktet, og om den burde ha vært oppdaget ved en alminnelig besiktigelse.
4. Vurder dine krav
Avhengig av mangelens art og omfang kan du ha krav på prisavslag, erstatning, eller i alvorlige tilfeller heving av kjøpet. Prisavslag er det vanligste kravet og tilsvarer normalt kostnadene ved å utbedre mangelen. Erstatning kan kreves for ytterligere tap som følge av mangelen. Heving krever at mangelen er vesentlig. Les mer om heving av boligkjøp.
Typiske eksempler på skjulte feil og mangler
I rettspraksis ser vi en rekke gjentakende typer skjulte feil og mangler. Fuktskader er det aller vanligste, enten det dreier seg om lekkasjer fra tak, fukt i kjellervegger, eller vanninntrenging gjennom grunnmur. Feil i det elektriske anlegget er også vanlig, særlig i eldre boliger der installasjoner ikke er utført av autorisert elektriker. Skadedyrproblemer som skjult mugg, mus eller insektangrep er en annen kategori som ofte dukker opp. Konstruksjonsfeil i bærende elementer, slik som svake bjelkelag eller feil i fundamenteringen, kan også utgjøre skjulte mangler.
Arealavvik er et annet vanlig grunnlag for mangelskrav. Dersom boligens areal er vesentlig mindre enn det som er oppgitt i salgsoppgaven, kan dette utgjøre en mangel. Høyesterett har i flere avgjørelser lagt til grunn at et avvik på mer enn to til tre prosent som utgangspunkt utgjør en mangel.
Forsikring og rettshjelp
De fleste boligkjøpere har innboforsikring som inkluderer rettshjelpsdekning. Denne dekningen kan dekke en del av advokatkostnadene dersom det oppstår tvist med selger om skjulte feil og mangler. Normalt dekker forsikringen inntil 100 000 kroner i advokatutgifter, med en egenandel på typisk 3 000 til 4 000 kroner pluss 20 prosent av det overskytende. Det er viktig å melde saken til forsikringsselskapet tidlig i prosessen.
Selger vil på sin side ofte ha en eierskifteforsikring eller boligselgerforsikring som dekker eventuelle mangelskrav fra kjøper. Etter lovendringen i 2022 har forsikringsselskapene tilpasset sine produkter, og det er viktig å være klar over at dekningen kan variere.
Når bør du kontakte advokat?
Det kan være lurt å kontakte en advokat med erfaring innen eiendomsrett dersom du oppdager skjulte feil og mangler av en viss størrelse. En advokat kan hjelpe deg med å vurdere om du har et krav, beregne kravets størrelse, og føre saken overfor selger eller selgers forsikringsselskap. Mange advokater tilbyr en gratis førstevurdering av saken, og rettshjelpsdekningen på forsikringen gjør at kostnadene ofte blir overkommelige.
Trenger du advokathjelp? Bruk Advokattipset for å finne riktig advokat raskt og enkelt.
