Hva regnes som uriktige opplysninger?
Etter avhendingsloven foreligger det en mangel dersom eiendommen ikke samsvarer med opplysninger som selgeren har gitt til kjøperen. Dette gjelder opplysninger som er gitt i salgsoppgaven, prospektet, annonser, på visning eller på annen måte. Opplysningene må ha virket inn på kjøpet – det vil si at de må ha hatt betydning for kjøperens beslutning om å kjøpe eller for prisen kjøperen var villig til å betale.
Typiske eksempler på uriktige opplysninger er feil areal, uriktig angivelse av byggeår, feil om reguleringsforhold, opplysninger om oppgraderinger som ikke er gjennomført, uriktige opplysninger om fellesgjeld i borettslag, eller feil beskrivelse av boligens tekniske tilstand. Det kan også dreie seg om manglende opplysninger om kjente feil eller negative forhold ved eiendommen.
Avhendingsloven skiller mellom uriktige opplysninger og manglende opplysninger. Ved uriktige opplysninger har selgeren aktivt gitt feil informasjon, mens ved manglende opplysninger har selgeren unnlatt å gi informasjon som kjøperen hadde grunn til å forvente. Begge deler kan utgjøre mangler som gir grunnlag for mangelskrav.
Selgerens opplysningsplikt og meglerens ansvar
Selgeren har en omfattende opplysningsplikt etter avhendingsloven. Plikten innebærer at selgeren skal gi kjøperen korrekte og fullstendige opplysninger om alle forhold ved eiendommen som selgeren kjente til eller burde kjent til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å bli opplyst om.
Eiendomsmegleren har også et selvstendig ansvar for opplysningene i prospektet etter eiendomsmeglingsloven. Megleren plikter å innhente og kontrollere opplysninger om eiendommen, inkludert reguleringsforhold, servitutter, heftelser og kommunale avgifter. Dersom megleren har vært uaktsom i sin informasjonsinnhenting, kan megleren holdes erstatningsansvarlig overfor kjøperen.
I praksis betyr dette at kjøperen kan rette krav både mot selgeren og mot megleren dersom opplysningene i prospektet er uriktige. Meglerens profesjonsansvar innebærer at det stilles strenge krav til meglerens aktsomhet ved utarbeidelse av salgsoppgaven.
Kjøperens undersøkelsesplikt
Selv om selgeren har en omfattende opplysningsplikt, har også kjøperen en plikt til å undersøke eiendommen. Etter avhendingsloven kan kjøperen ikke gjøre gjeldende en mangel som kjøperen kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått.
Undersøkelsesplikten innebærer at kjøperen bør delta på visning og foreta en rimelig besiktigelse av eiendommen. Dersom kjøperen uten rimelig grunn unnlater å undersøke eiendommen, kan kjøperen tape retten til å gjøre gjeldende mangler som ville blitt oppdaget ved en slik undersøkelse.
Det er imidlertid viktig å merke seg at kjøperens undersøkelsesplikt har sine begrensninger. Selgerens opplysningsplikt går foran kjøperens undersøkelsesplikt i den forstand at selgeren ikke kan påberope seg at kjøperen burde ha oppdaget en mangel dersom selgeren har gitt uriktige opplysninger om det aktuelle forholdet. Uriktige opplysninger fra selgeren trumfer altså kjøperens undersøkelsesplikt.
Hvilke krav kan du fremme ved uriktige opplysninger?
Dersom det foreligger en mangel på grunn av uriktige opplysninger, har kjøperen flere mulige krav. De vanligste er prisavslag og erstatning. Prisavslaget skal tilsvare forholdet mellom eiendommens verdi med og uten mangelen, og vil i praksis ofte tilsvare utbedringskostnadene.
Etter endringene i avhendingsloven fra 2022 gjelder en egenandel på 10 000 kroner for kjøperen. Det betyr at kjøperen selv må bære kostnadene opp til dette beløpet. Mangler som skyldes uriktige opplysninger fra selgeren er imidlertid ikke underlagt denne egenandelen dersom selgeren har opptrådt uaktsomt eller i strid med opplysningsplikten.
I alvorlige tilfeller kan kjøperen også kreve heving av kjøpet. Heving krever at mangelen utgjør et vesentlig avtalebrudd. Ved vurderingen legges det blant annet vekt på mangelens omfang, om selgeren har opptrådt klanderverdig, og om kjøperen kunne ha oppdaget forholdet gjennom rimelig undersøkelse.
Les vår detaljerte artikkel om heving av boligkjøp for å forstå vilkårene for heving.
Vanlige tilfeller av uriktige opplysninger i praksis
Feil areal er et av de vanligste tilfellene av uriktige opplysninger. Dersom boligens faktiske areal er vesentlig mindre enn det som er oppgitt i prospektet, utgjør dette en mangel. Høyesterett har slått fast at avvik på mer enn tre til fem prosent normalt vil anses som en mangel som gir grunnlag for prisavslag.
Feilaktige opplysninger om oppgraderinger er også vanlig. Dersom prospektet opplyser at badet er renovert i 2018, men det viser seg at arbeidet ble utført i 2008, kan dette utgjøre en mangel. Tilsvarende gjelder dersom det er opplyst at arbeidet er utført av fagfolk, men det i virkeligheten er gjort av selgeren selv uten nødvendig kompetanse.
Feil om reguleringsforhold kan ha stor betydning. Dersom prospektet opplyser at eiendommen kan deles, men det i virkeligheten ikke er mulig etter reguleringsplanen, kan dette utgjøre en vesentlig mangel. Det samme gjelder dersom det er opplyst at eiendommen kan brukes til næring, men den i realiteten kun er regulert til bolig.
Uriktige opplysninger om fellesgjeld i borettslag kan få store økonomiske konsekvenser. Dersom den faktiske fellesgjelden er vesentlig høyere enn det som er oppgitt i prospektet, har kjøperen betalt mer for boligen enn forutsatt. Slike avvik gir normalt grunnlag for prisavslag tilsvarende differansen.
Slik dokumenterer du uriktige opplysninger
God dokumentasjon er avgjørende for å vinne frem med et krav om uriktige opplysninger. Start med å sikre alle dokumenter som ble utlevert i forbindelse med salget – prospektet, salgsoppgaven, tilstandsrapporten, egenerklæringen og eventuell korrespondanse med megler eller selger.
Sammenlign opplysningene i prospektet med de faktiske forholdene. Dersom det dreier seg om feil areal, bør du innhente en ny oppmåling fra en kvalifisert takstmann. Ved feil om teknisk tilstand bør du få en bygningssakkyndig til å utarbeide en rapport som dokumenterer mangelen og anslår utbedringskostnadene.
Ta vare på all korrespondanse med selgeren og megleren, inkludert e-poster, tekstmeldinger og brev. Dokumentasjon av hva som ble sagt på visningen kan også være relevant. Dersom du hadde med deg noen på visningen, kan vedkommende fungere som vitne.
- Sikre prospekt, salgsoppgave, tilstandsrapport og egenerklæring.
- Innhent fagkyndig rapport som dokumenterer avviket mellom opplysninger og faktisk tilstand.
- Ta bilder og video av de faktiske forholdene.
- Bevar all korrespondanse med selger og megler.
- Notér ned hva som ble sagt på visning, helst umiddelbart etterpå.
Tvisteløsning og rettslige skritt
Dersom selgeren eller megleren ikke anerkjenner kravet ditt, finnes det flere veier å gå. Først bør du forsøke å løse tvisten gjennom forhandlinger. En advokat kan bistå med å formulere kravene presist og forhandle på dine vegne.
Dersom forhandlingene ikke fører frem, kan du vurdere mekling eller rettsmekling. Rettsmekling gjennomføres i regi av domstolen og kan være en effektiv og kostnadsbesparende måte å løse eiendomstvister på. Mange saker løses gjennom rettsmekling uten at det er nødvendig med full hovedforhandling.
Dersom saken ikke løses utenrettslig, kan den bringes inn for tingretten. Eiendomstvister behandles normalt av tingretten i den rettskretsen der eiendommen ligger. Saksomkostningene kan dekkes gjennom rettshjelpforsikringen i din bolig- eller innboforsikring, og det er viktig å melde saken til forsikringsselskapet tidlig.
Har du spørsmål om reklamasjonsrett og frister? Les vår komplette guide.
Ofte stilte spørsmål om uriktige opplysninger i prospekt
Kan jeg klage selv om jeg burde ha oppdaget feilen?
Hovedregelen er at selgerens uriktige opplysninger trumfer kjøperens undersøkelsesplikt. Dersom selgeren har gitt positiv feilaktig informasjon, kan du normalt påberope deg dette som en mangel selv om du kanskje kunne ha oppdaget forholdet ved grundigere undersøkelse.
Hvem er ansvarlig – selger eller megler?
Både selgeren og megleren kan holdes ansvarlige for uriktige opplysninger. Selgeren har ansvar etter avhendingsloven, mens megleren har et selvstendig profesjonsansvar etter eiendomsmeglingsloven. I mange tilfeller retter kjøperen krav mot begge parter.
Finnes det en nedre grense for hva som utgjør en mangel?
Etter endringene i avhendingsloven fra 2022 gjelder en egenandel på 10 000 kroner for kjøperen. Mangler som skyldes uriktige opplysninger kan imidlertid unntas fra denne egenandelen dersom selgeren har opptrådt klanderverdig.
Kan jeg rette krav mot eierskifteforsikringen?
Dersom selgeren har tegnet eierskifteforsikring, kan du rette kravet ditt direkte mot forsikringsselskapet. Eierskifteforsikringen dekker selgerens ansvar for mangler etter avhendingsloven, inkludert ansvar for uriktige opplysninger. Merk at forsikringsselskapet kan ha egne prosedyrer og frister som må overholdes.
Hvor lenge har jeg på meg å klage?
Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år fra overtagelse. I tillegg gjelder en relativ frist som krever at du reklamerer innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget de uriktige opplysningene. Reklamasjon innen to til tre måneder etter oppdagelsen anses normalt som rettidig.
Les også om dine rettigheter etter forbrukerkjøpsloven ved andre typer kjøp.
Trenger du advokathjelp? Bruk Advokattipset for å finne riktig advokat raskt og enkelt.
