Hva er en eierseksjon?
En eierseksjon er en sameieandel i en eiendom som gir enerett til bruk av en bestemt bruksenhet, typisk en leilighet, et kontorlokale eller en annen avgrensbar enhet i bygningen. Eierseksjonsmodellen er den vanligste eierformen for leiligheter i Norge og gir seksjonseieren en sterk og uavhengig rettsstilling sammenlignet med for eksempel andeler i et borettslag.
Eierseksjonsloven av 2017 (lov om eierseksjoner) erstattet den eldre eierseksjonsloven fra 1997. Den nye loven innførte flere viktige endringer, blant annet tydeligere regler om vedlikeholdsplikt, skjerpede krav til seksjonering og nye bestemmelser om kortidsutleie. Loven gjelder for alle eierseksjonssameier i Norge, uavhengig av størrelse.
Det er viktig å skille mellom eierseksjoner og andre eierformer. I et borettslag eier du en andel i et samvirkeforetak, mens i et eierseksjonssameie eier du en ideell andel av hele eiendommen med enerett til din bruksenhet. Denne forskjellen har betydning for blant annet forkjøpsrett, utleie og pantsettelse.
Seksjonering – krav og fremgangsmåte
Seksjonering er prosessen der en eiendom deles inn i eierseksjoner. For å seksjonere en eiendom må visse vilkår være oppfylt. Eiendommen må ha bruksenheter som er tilstrekkelig fysisk adskilt, hver bruksenhet må ha egen inngang, og det må foreligge tilstrekkelig parkeringsareal i henhold til kommunens krav.
Søknaden om seksjonering sendes til kommunen og skal inneholde blant annet et seksjoneringsforslag med plantegninger, vedtekter for sameiet og opplysninger om fordelingen av fellesarealer. Kommunen vurderer om vilkårene er oppfylt og foretar deretter tinglysing av seksjoneringen i grunnboken.
Kostnadene ved seksjonering varierer mellom kommunene, men inkluderer normalt et seksjoneringsgebyr til kommunen og et tinglysingsgebyr til Kartverket. I tillegg kommer eventuelle kostnader til arkitekt for utarbeidelse av plantegninger og til advokat for bistand med vedtektene.
Vedtekter og husordensregler
Alle eierseksjonssameier skal ha vedtekter. Vedtektene er sameiets grunnleggende regelverk og fastsetter blant annet formålet med sameiet, fordelingen av felleskostnader, regler for vedlikehold og bestemmelser om bruk av fellesarealer. Vedtektene vedtas på årsmøtet med to tredjedels flertall av de avgitte stemmene.
I tillegg til vedtektene kan sameiet vedta husordensregler som regulerer det daglige samlivet, for eksempel regler om støy, dyrehold, bruk av fellesvaskeri og parkering. Husordensregler vedtas med alminnelig flertall på årsmøtet og kan ikke stride mot vedtektene eller loven.
Vedtektene kan også inneholde bestemmelser om forkjøpsrett for de øvrige seksjonseierne, begrensninger i retten til utleie og regler om bruk av fellesarealer til bestemte formål. Slike vedtektsbestemmelser kan ha stor praktisk og økonomisk betydning for den enkelte seksjonseier.
Vedlikeholdsplikt – seksjonseier og sameiet
Eierseksjonsloven skiller tydelig mellom seksjonseierens og sameiets vedlikeholdsplikt. Seksjonseieren har plikt til å vedlikeholde sin egen bruksenhet, inkludert innvendige overflater, innvendige rør og ledninger frem til forgreningspunktet, vinduer og ytterdør til seksjonen.
Sameiet har ansvar for vedlikehold av bygningens utvendige deler, felles installasjoner som hovedrør, elektriske fellesanlegg, heis, tak og fasade. Styret skal sørge for forsvarlig vedlikehold og skal utarbeide en vedlikeholdsplan som legges frem for årsmøtet.
Manglende vedlikehold kan føre til erstatningsansvar. Dersom en seksjonseier forsømmer sin vedlikeholdsplikt og dette medfører skade på andre seksjoner eller fellesarealer, kan seksjonseieren bli erstatningsansvarlig. Tilsvarende kan sameiet bli ansvarlig dersom manglende vedlikehold av fellesarealer forårsaker skade på enkeltseksjoner.
Bor du i borettslag i stedet for eierseksjon? Les vår artikkel om borettslagsloven for å forstå forskjellene.
Årsmøtet – sameiets øverste organ
Årsmøtet er det øverste organet i et eierseksjonssameie og skal avholdes minst én gang i året, normalt innen utgangen av juni. Alle seksjonseiere har rett til å delta, fremme forslag og stemme. Innkallingen skal sendes ut minst åtte dager og høyst 20 dager før møtet.
På årsmøtet behandles blant annet årsregnskap, årsberetning fra styret, budsjett for kommende år, valg av styre og eventuelle vedtektsendringer. Ordinære beslutninger krever alminnelig flertall, mens vedtektsendringer krever to tredjedels flertall. Visse beslutninger, som endring av sameiets formål, krever tilslutning fra samtlige seksjonseiere.
Ekstraordinært årsmøte kan innkalles av styret eller dersom seksjonseiere som representerer minst ti prosent av stemmene, krever det. Reglene for innkalling og gjennomføring er de samme som for ordinært årsmøte. Alle beslutninger som fattes på årsmøtet, skal protokollføres.
Utleie og korttidsutleie av eierseksjoner
Seksjonseiere har som utgangspunkt fri rett til å leie ut sin seksjon. Eierseksjonsloven § 24 fastslår imidlertid at korttidsutleie, det vil si utleie i perioder på inntil 30 dager, ikke kan overstige 90 dager per år med mindre vedtektene fastsetter en høyere grense, opptil 120 dager.
Begrensningen i korttidsutleie ble innført for å håndtere utfordringene knyttet til utleie gjennom plattformer som Airbnb. Formålet er å sikre stabilitet og trygghet i bomiljøet, samtidig som seksjonseierens råderett ivaretas i rimelig grad.
For ordinær langtidsutleie gjelder ingen tilsvarende begrensning i loven. Vedtektene kan likevel inneholde bestemmelser om meldeplikt ved utleie, krav om at leietaker skal gjøres kjent med husordensreglene og lignende. Vedtektene kan derimot ikke totalforby utleie, da dette ville utgjøre en urimelig begrensning av eierrådigheten.
Styrets oppgaver og ansvar
Styret i et eierseksjonssameie velges av årsmøtet og har ansvaret for den daglige forvaltningen av sameiet. Styret skal sørge for at eiendommen er forsvarlig vedlikeholdt, at regnskapet føres korrekt, og at vedtektene og årsmøtets beslutninger følges opp.
Styremedlemmer kan bli personlig erstatningsansvarlige dersom de forsømmer sine plikter og dette medfører tap for sameiet eller enkeltseksjonseiere. Det er derfor viktig at styret handler innenfor sine fullmakter og sørger for forsvarlig dokumentasjon av alle beslutninger.
Styret kan engasjere forretningsfører til å bistå med den daglige driften, herunder regnskap, innkreving av felleskostnader og oppfølging av vedlikeholdsarbeid. Forretningsfører handler på vegne av sameiet og er underlagt styrets instruksjoner. Mange sameier benytter profesjonelle forvaltningsselskaper som forretningsfører.
Konflikter i sameiet kan ofte løses utenfor retten. Les om mulighetene for forlik som alternativ til rettssak.
Ofte stilte spørsmål om eierseksjonsloven
Kan sameiet nekte meg å ha husdyr?
Husordensreglene kan regulere dyrehold, men et totalforbud mot husdyr er sjelden gyldig med mindre det er særlig gode grunner for det, for eksempel at bygningen ikke er egnet for dyrehold. Rettspraksis viser at rimelig dyrehold normalt må aksepteres, men at støy og luktplager fra dyr kan gi grunnlag for restriksjoner.
Hva gjør jeg hvis naboen ikke betaler felleskostnader?
Styret har plikt til å inndrive ubetalte felleskostnader. Sameiet har lovbestemt panterett i hver seksjon for ubetalte felleskostnader, begrenset oppad til to ganger folketrygdens grunnbeløp. Denne panteretten går foran andre heftelser og gir sameiet en sterk sikkerhet for kravet.
Kan jeg bygge om inne i min egen seksjon?
Du kan gjøre innvendige endringer i din seksjon uten samtykke fra sameiet, forutsatt at endringene ikke berører bærende konstruksjoner, fellesinstallasjoner eller bygningens utvendige fasade. Husk at du også kan trenge byggetillatelse fra kommunen for vesentlige ombyggingsarbeider, selv om de skjer inne i din seksjon.
Hva er forskjellen på fellesareal og bruksenhet?
Bruksenheten er den delen av eiendommen som seksjonseieren har enerett til å bruke, typisk selve leiligheten med tilhørende rom. Fellesarealer er alt som ikke inngår i en bruksenhet, for eksempel trappeoppganger, kjeller, loft, utearealer og parkeringsplasser som ikke er seksjonert. Fellesarealene tilhører samtlige seksjonseiere i fellesskap og forvaltes av styret på vegne av sameiet. Endring av fellesarealer krever normalt vedtak på årsmøtet.
Kan sameiet ta opp lån?
Ja, sameiet kan ta opp lån til vedlikehold, oppgraderinger og andre tiltak som årsmøtet har vedtatt. Lånet sikres som regel med pant i den enkelte seksjonen, noe som innebærer at hver seksjonseier indirekte er ansvarlig for sin andel av lånet. Beslutningen om å ta opp lån krever normalt to tredjedels flertall på årsmøtet, da det regnes som en vesentlig økonomisk disposisjon.
Trenger du advokathjelp? Bruk Advokattipset for å finne riktig advokat raskt og enkelt.
