Hva er bustadoppføringslova?
Bustadoppføringslova, formelt lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad med meir, regulerer avtaler mellom forbrukere og entreprenører om oppføring av nye boliger. Loven gjelder også ved kjøp av bolig under oppføring fra en utbygger. Formålet med loven er å beskytte forbrukeren som den svakere parten i avtaleforholdet, og sikre at forbrukeren får den boligen som er avtalt, til riktig tid og med riktig kvalitet.
Loven dekker et bredt spekter av situasjoner, fra totalentreprise der entreprenøren står for alt fra prosjektering til ferdigstillelse, til delte entrepriser der forbrukeren selv koordinerer ulike håndverkere. Uansett entrepriseform gir loven forbrukeren viktige rettigheter som det ikke kan avtales unntak fra til forbrukerens ulempe.
Garantikravet i bustadoppføringslova paragraf 12
Det sentrale garantikravet finnes i bustadoppføringslova paragraf 12. Denne bestemmelsen pålegger entreprenøren å stille garanti for oppfyllelsen av avtalen. Garantien skal sikre at forbrukeren får dekket sitt økonomiske tap dersom entreprenøren ikke leverer som avtalt, for eksempel ved forsinkelser, mangler eller konkurs.
Garantien skal stilles av en finansinstitusjon, typisk en bank eller et forsikringsselskap. Det er ikke tilstrekkelig at entreprenøren selv garanterer for sine forpliktelser. Garantien skal være en selvskyldnergaranti, noe som betyr at forbrukeren kan gjøre krav gjeldende direkte overfor garantisten uten først å måtte gå veien om entreprenøren.
Garantiens størrelse er lovregulert. I byggeperioden skal garantien tilsvare minst ti prosent av kontraktssummen. Etter overtakelse reduseres minstekravet til fem prosent av kontraktssummen. Disse minstekravene ble skjerpet ved lovendringen som trådte i kraft i 2019, nettopp for å styrke forbrukervernet ytterligere.
Når skal garantien stilles?
Entreprenøren plikter å stille garantien straks etter avtaleinngåelsen. Dersom entreprenøren ikke stiller garanti i tide, har forbrukeren rett til å holde tilbake sin ytelse, det vil si å la være å betale, inntil garantien er stilt. Forbrukeren kan også heve avtalen dersom garantien ikke stilles innen en rimelig tilleggsfrist.
Det er viktig å merke seg at garantiplikten inntrer uavhengig av om entreprenøren er i en vanskelig økonomisk situasjon. Selv om entreprenøren hevder at garantien er unødvendig eller at den ikke lar seg skaffe, fritar ikke dette fra garantiplikten. Forbrukeren bør aldri akseptere å starte et byggeprosjekt uten at garantien er på plass.
Garantiens varighet
Garantien etter bustadoppføringslova skal gjelde i hele byggeperioden og i minst fem år etter overtakelsen. Den femårige perioden etter overtakelse samsvarer med reklamasjonsfristen for mangler ved boliger, og sikrer at forbrukeren har en garantist å forholde seg til i hele reklamasjonsperioden.
Dersom det oppdages mangler etter overtakelsen, kan forbrukeren rette kravet mot garantisten dersom entreprenøren ikke retter mangelen innen rimelig tid. Dette er særlig viktig i tilfeller der entreprenøren har gått konkurs eller av andre grunner ikke er i stand til å oppfylle sine forpliktelser.
Hva dekker garantien?
Garantien dekker ethvert krav som forbrukeren har mot entreprenøren som følge av avtalen. Dette inkluderer krav som følge av mangler ved boligen, forsinkelser i ferdigstillelsen, og eventuelle prisavslag. Garantien dekker også erstatningskrav for økonomisk tap som forbrukeren lider som følge av entreprenørens mislighold.
Det er verdt å merke seg at garantien har en øvre grense som tilsvarer garantibeløpet. Dersom forbrukerens samlede krav overstiger garantibeløpet, vil forbrukeren måtte rette det overskytende kravet direkte mot entreprenøren. Det er likevel sjelden at krav overstiger garantibeløpet i ordinære boligprosjekter, ettersom ti prosent av kontraktssummen normalt gir god dekning.
Forbrukerens plikter og aktsomhet
Selv om bustadoppføringslova gir forbrukeren et sterkt vern, er det viktig at forbrukeren selv er aktsom og ivaretar sine interesser. Forbrukeren bør kontrollere at garantien faktisk er stilt før byggearbeidene starter, og oppbevare garantidokumentet på et trygt sted. Ved overtakelse bør forbrukeren gjennomføre en grundig befaring og dokumentere eventuelle mangler skriftlig.
Forbrukeren har også en plikt til å reklamere innen rimelig tid etter at en mangel er oppdaget eller burde vært oppdaget. Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år etter overtakelsen for de fleste typer mangler. Dersom forbrukeren ikke reklamerer i tide, kan kravet gå tapt, selv om det er dekket av garantien.
Har du oppdaget feil etter overtakelse, kan vår artikkel om reklamasjon ved boligkjøp gi deg nyttig veiledning om hvordan du bør gå frem.
Konsekvenser for entreprenøren ved manglende garanti
Dersom entreprenøren ikke stiller lovpålagt garanti, kan dette få alvorlige konsekvenser. Som nevnt kan forbrukeren holde tilbake betaling og eventuelt heve avtalen. I tillegg kan manglende garantistillelse være et brudd på markedsføringsloven dersom entreprenøren aktivt markedsfører boligprosjekter uten å opplyse om at garanti ikke er stilt.
I alvorlige tilfeller kan manglende garantistillelse også ha strafferettslige konsekvenser for entreprenøren. Det er derfor i både forbrukerens og entreprenørens interesse at garantien er på plass fra starten av prosjektet.
Ofte stilte spørsmål om bustadoppføringslova garanti
Gjelder garantikravet ved oppussing eller rehabilitering?
Bustadoppføringslova gjelder primært oppføring av ny bolig. Ved oppussing og rehabilitering gjelder håndverkertjenesteloven, som har andre regler om garanti og sikkerhetsstillelse. Det er likevel viktig å sjekke om arbeidene er så omfattende at de kan anses som nyoppføring, i så fall kan bustadoppføringslova komme til anvendelse.
Kan jeg kreve høyere garanti enn lovens minstekrav?
Ja, forbrukeren kan avtale med entreprenøren at garantien skal være høyere enn lovens minstekrav. Loven angir bare minstegrenser, og partene står fritt til å avtale bedre vilkår for forbrukeren. Det kan ikke avtales lavere garanti enn det loven krever.
Hva skjer med garantien hvis entreprenøren går konkurs?
Dersom entreprenøren går konkurs, kan forbrukeren gjøre krav gjeldende direkte overfor garantisten. Garantien er nettopp ment å beskytte forbrukeren i slike situasjoner. Forbrukeren bør kontakte garantisten så raskt som mulig etter at konkurs er åpnet for å sikre sine rettigheter.
Dagmulkt ved forsinkelser
Bustadoppføringslova gir forbrukeren rett til dagmulkt dersom entreprenøren ikke overholder avtalt ferdigstillelsesdato. Dagmulkten utgjør normalt en promille av det samlede vederlaget per kalenderdag med forsinkelse, og kan kreves i inntil hundre dager. Dagmulkten kommer i tillegg til eventuelle krav som rettes mot garantien.
Det er viktig å forstå forholdet mellom dagmulkt og garanti. Dersom entreprenøren ikke betaler dagmulkt frivillig, kan forbrukeren rette kravet mot garantisten. Dagmulkten er ment å kompensere forbrukeren for ulempene ved forsinkelsen, som for eksempel ekstra leiekostnader for midlertidig bolig, lagringskostnader for møbler, og den generelle belastningen en forsinkelse medfører.
Overtakelse og ettårsbefaring
Ved overtakelse av boligen gjennomføres en overtakelsesforretning der forbrukeren og entreprenøren sammen inspiserer boligen. Eventuelle mangler som oppdages skal protokollføres, og entreprenøren har plikt til å utbedre disse innen rimelig tid. Forbrukeren bør være grundig under overtakelsesbefaringen og ta bilder av eventuelle feil og mangler for dokumentasjonens skyld.
Etter ett år har forbrukeren rett til en ettårsbefaring der skjulte mangler som har kommet til syne i løpet av det første året kan dokumenteres. Ettårsbefaringen er en viktig mulighet for å avdekke mangler som ikke var synlige ved overtakelsen, for eksempel fuktproblemer, setningsskader eller feil ved tekniske installasjoner. Garantien dekker også krav som fremmes i forbindelse med ettårsbefaringen.
Se også vår artikkel om nabolovens regler om støy dersom du opplever støyproblemer fra byggearbeid i nabolaget.
Trenger du advokathjelp? Bruk Advokattipset for å finne riktig advokat raskt og enkelt.
