Finnes det angrerett ved boligkjøp?
Det korte svaret er nei. Angrerettloven, som gir forbrukere rett til å angre kjøp innen 14 dager, gjelder ikke for fast eiendom. Loven omfatter kun varer og tjenester som er kjøpt utenfor fast utsalgssted eller ved fjernsalg. Boligkjøp faller utenfor dette virkeområdet. Når budet er akseptert av selger, er det inngått en bindende avtale som begge parter er forpliktet til å oppfylle. Dette følger av alminnelige avtalerettslige prinsipper og avhendingsloven.
Det betyr at kjøper i utgangspunktet ikke kan trekke seg fra kjøpet uten rettslige konsekvenser. Selger har krav på oppfyllelse av avtalen, og dersom kjøper nekter å gjennomføre kjøpet, kan selger kreve erstatning for det økonomiske tapet dette medfører. Erstatningen kan være betydelig, og kan omfatte differansen mellom den avtalte kjøpesummen og det selger eventuelt oppnår ved et nytt salg, samt kostnader til ny megling og forsinkelsesrenter. Det er derfor svært viktig å tenke seg grundig om før man legger inn et bud på en bolig.
Avtalerettslige ugyldighetsregler
Selv om det ikke finnes angrerett, kan kjøper i visse tilfeller påberope seg avtalerettslige ugyldighetsregler for å komme ut av avtalen. Avtaleloven inneholder flere bestemmelser som kan gjøre en avtale ugyldig. De mest aktuelle er reglene om svik (§ 30), tvang (§§ 28–29), utnyttelse (§ 31) og den generelle urimelighetsregelen i § 36. Dersom selger har opptrådt svikaktig, for eksempel ved å holde tilbake vesentlige opplysninger om alvorlige mangler, kan avtalen kjennes ugyldig.
Avtaleloven § 36 er den mest praktiske bestemmelsen i boligkjøpsammenheng. Den gir domstolene adgang til å sette til side eller endre en avtale dersom det ville virke urimelig å gjøre den gjeldende. Terskelen er imidlertid høy, og bestemmelsen brukes sjelden i praksis for å sette til side boligkjøpsavtaler. Domstolene legger vekt på at partene har en berettiget forventning om at avtaler holdes, og at kjøper bærer risikoen for egne vurderinger og forventninger.
Heving ved vesentlige mangler
Den mest praktiske måten å komme seg ut av et boligkjøp på er gjennom heving etter avhendingslovens regler. Dersom boligen har vesentlige mangler, kan kjøper kreve heving av kjøpet etter § 4-13. Heving innebærer at partene tilbakefører ytelsene – kjøper leverer tilbake eiendommen, og selger tilbakebetaler kjøpesummen. For at heving skal være aktuelt, må mangelen være vesentlig, noe som beror på en helhetsvurdering der blant annet mangelens karakter, omfang og utbedringskostnader er relevante momenter.
Det er viktig å understreke at heving forutsetter at det foreligger en reell mangel ved boligen. Kjøpers generelle misnøye med kjøpet, for eksempel fordi boligmarkedet har falt eller fordi naboen er støyende, gir ikke grunnlag for heving. Mangelen må knyttes til eiendommens fysiske eller rettslige tilstand, og den må avvike fra det som følger av avtalen. Typiske eksempler på mangler som kan gi hevingsgrunnlag er omfattende fuktskader, alvorlige konstruksjonsfeil, forurensning i grunnen eller ulovlige byggarbeider som gjør deler av boligen ubeboelig.
Les mer om vilkårene for heving i vår artikkel om vesentlige mangler ved boligkjøp.
Forhandlingsløsninger – avtale med selger
I praksis kan det i noen tilfeller være mulig å komme til en løsning gjennom forhandlinger med selger. Dersom kjøper angrer kort tid etter budaksept, kan det tenkes at selger er villig til å la kjøper trekke seg mot en økonomisk kompensasjon. Dette forutsetter naturligvis at selger er innstilt på å samarbeide, og at det foreligger en annen interessert kjøper som kan overta. En slik avtale kalles gjerne en minnelig løsning og innebærer at partene finner en ordning som begge kan akseptere.
Det er ingen garanti for at selger vil gå med på en slik ordning, og selger er i sin fulle rett til å fastholde avtalen. Dersom kjøper ønsker å forsøke en forhandlingsløsning, bør dette gjøres så raskt som mulig etter budaksept. Jo lenger tid som går, desto vanskeligere blir det å nå frem. Megleren kan i mange tilfeller bistå med å legge til rette for dialog mellom partene. Det kan også være aktuelt å engasjere en advokat som kan forhandle på kjøpers vegne og vurdere de rettslige alternativene.
Konsekvenser av å trekke seg fra boligkjøp
Dersom kjøper trekker seg fra et bindende boligkjøp uten rettslig grunnlag, risikerer kjøper å bli erstatningsansvarlig overfor selger. Selger kan kreve dekket sitt økonomiske tap, som typisk omfatter differansen mellom den opprinnelige kjøpesummen og prisen ved et eventuelt dekningssalg, kostnader til ny megling og markedsføring, forsinkelsesrenter på kjøpesummen og eventuelle ekstra boutgifter selger har pådratt seg som følge av forsinkelsen.
I tillegg kan selger i prinsippet kreve naturaloppfyllelse, altså at kjøper tvinges til å gjennomføre kjøpet. I praksis er dette sjelden aktuelt fordi det er upraktisk å tvinge noen til å overta en bolig. Selger vil normalt foretrekke å selge boligen på nytt og kreve erstatning for differansen. Det økonomiske ansvaret kan bli betydelig, og det er derfor viktig å søke juridisk rådgivning dersom man vurderer å trekke seg fra et boligkjøp.
Forebyggende tiltak – unngå anger etter boligkjøp
Den beste måten å unngå situasjonen der man ønsker å angre et boligkjøp, er å foreta grundige undersøkelser og vurderinger før man legger inn bud. Ta deg god tid på visning og besøk eiendommen gjerne flere ganger, til ulike tider på døgnet. Les tilstandsrapporten nøye og still spørsmål til megler om forhold du er usikker på. Undersøk nabolaget, sjekk reguleringsplaner for området og finn ut om det er planlagt byggeaktivitet i nærheten som kan påvirke boligens verdi eller bomiljø.
Det kan også være lurt å ta med seg en fagperson på visning, for eksempel en takstmann eller byggteknisk rådgiver, som kan vurdere boligens tilstand med et profesjonelt blikk. Sørg for å ha finansieringen i orden før du byr, og vurder realistisk hva du har råd til over tid. Husk at budet er bindende fra det øyeblikket det aksepteres, og at det normalt ikke er mulig å angre. Ved å gjøre grundige forarbeid reduserer du risikoen for ubehagelige overraskelser etter overtakelsen.
Dersom du oppdager at boligen har arealavvik etter overtakelsen, bør du reklamere raskt og vurdere dine rettigheter.
Ofte stilte spørsmål om å angre boligkjøp
Kan jeg angre etter budaksept?
Nei, når budet er akseptert av selger, er det inngått en bindende avtale. Det finnes ingen lovfestet angrerett for boligkjøp. Du kan imidlertid forsøke å forhandle med selger om en minnelig løsning, men selger er ikke forpliktet til å la deg trekke deg. Dersom du trekker deg uten enighet, risikerer du erstatningsansvar.
Hva skjer om jeg ikke klarer å skaffe finansiering?
Manglende finansiering er i utgangspunktet ikke en gyldig grunn til å trekke seg fra et boligkjøp. Kjøper har selv risikoen for å sikre tilstrekkelig finansiering, og kan bli erstatningsansvarlig dersom kjøpet ikke gjennomføres. Det er derfor svært viktig å ha finansieringsbevis fra banken før man legger inn bud. Noen kjøpere tar forbehold om finansiering i budet, men dette aksepteres sjelden av selger i et konkurranseutsatt marked.
Kan selger angre salget etter at budet er akseptert?
Selger er bundet av aksepten på samme måte som kjøper er bundet av budet. Dersom selger forsøker å trekke seg, kan kjøper kreve oppfyllelse av avtalen eller erstatning for sitt økonomiske tap. I praksis kan det oppstå situasjoner der selger mottar et høyere bud etter aksept og ønsker å selge til en annen kjøper. Dette er ikke lovlig, og den opprinnelige kjøperen har rett til å fastholde avtalen.
Gjelder andre regler ved kjøp av nybygg?
Ved kjøp av nybygg fra en næringsdrivende utbygger gjelder bustadoppføringslova i stedet for avhendingsloven. Bustadoppføringslova gir forbrukerkjøpere visse tilleggsrettigheter, men heller ikke denne loven inneholder en generell angrerett. Kjøper kan imidlertid avbestille boligen etter § 53, men må da betale selgers dokumenterte tap og tapt fortjeneste. Avbestillingsretten er dermed ikke det samme som en gratis angrerett, men den gir kjøper en mulighet til å komme ut av avtalen mot økonomisk kompensasjon.
Oppdager du feil ved boligen etter overtakelse, kan erstatningsrettens krav om årsakssammenheng bli sentralt for å vinne frem med et krav.
Trenger du advokathjelp? Bruk Advokattipset for å finne riktig advokat raskt og enkelt.
